David Martínez (Aedas Homes): “El precio no hace bueno un suelo malo”

Una leyenda en el sector inmobiliario cuenta que durante la gran burbuja de principios de siglo los promotores compraban suelos mirando desde la ventanilla del avión. Al oírla, David Martínez (Madrid, 50 años) se ríe: “Posiblemente desde su avión privado”, bromea. No es que aquellos años sean del todo ajenos a quien entonces era director gerente de la junta de compensación de Valdebebas, un desarrollo urbanístico del norte de la capital. Pero el actual consejero delegado de Aedas Homes deja muy claro que aquellos tiempos y sus protagonistas poco tienen que ver con los de ahora. “El año pasado analizamos 1.000 suelos y compramos 24 de ellos”, ejemplificará en otro momento de la entrevista.

Esta última afirmación no solo da cuenta de una profesionalización que el sector pregona continuamente, en otro intento de quitarse el sambenito de la Gran Recesión; también muestra lo importante que sigue siendo para las promotoras su materia prima más preciada: el terreno. “Es uno de los factores más importantes para el éxito de la compañía”, sostiene Martínez. “Un buen suelo requiere de la ubicación adecuada y del precio adecuado. Y el precio no hace bueno un suelo malo”.

Aedas Homes, lanzada en 2017 con los activos que el fondo estadounidense Castlelake había empezado a comprar en España en 2013, tiene un banco de suelo que “supera las 15.000 unidades”, según su consejero delegado, quien destaca que “siguen existiendo oportunidades”. ¿Por qué entonces es tan recurrente la queja en el sector? “Es verdad que en determinadas zonas con gran demanda no existe el suelo finalista suficiente para atender esa demanda”, explica. “En cambio, hay otras zonas del país donde la situación es la contraria”.

Martínez cree que su compañía ha encontrado un equilibrio fundamental para cualquier cotizada: “El tamaño de nuestro banco de suelo es el adecuado para la rentabilidad que tenemos comprometida con los accionistas”. Y cree que estos ya empiezan “a reconocer el valor intrínseco que hay en las compañías”. ¿Por qué el ladrillo no ha brillado hasta ahora en Bolsa? “Quizá hemos sido penalizados por una falta de confianza en el sector, pero en los últimos 12 meses el comportamiento del precio de las acciones empieza a reflejar cada vez una mayor confianza”, responde.

Velocidad de crucero en 2022

Su compañía mantiene el rumbo de entregar entre 2.200 y 2.300 casas este año y alcanzar velocidad de crucero en el siguiente. “El objetivo es que lleguemos a entregar 3.000 viviendas en 2022 y, de hecho, en ello estamos: están todas lanzadas ya”, afirma. Una meta que el coronavirus no ha alterado. “Si bien durante los meses de abril y mayo del año pasado las ventas se paralizaron por el efecto inmediato de la primera ola, en junio se recuperaron y han venido creciendo de forma sostenida desde entonces”, argumenta.

De hecho, las 1.963 viviendas entregadas en su último año fiscal (de abril de 2020 a marzo de 2021) sitúan a Aedas como primera promotora de España. Es uno de los pocos datos que ha adelantado al mercado la compañía, que prevé presentar sus resultados anuales en breve. Este hecho lleva a Martínez a extremar la cautela al hablar para no infringir la normativa reguladora de las firmas cotizadas. “Las cifras operativas que ya hemos ido comunicando constatan que un año más hemos cumplido con los objetivos”, señala, “podemos esperar unos resultados por encima de nuestras expectativas iniciales”. Hasta su tercer trimestre fiscal, Aedas presentó unos ingresos netos de 272,2 millones (caída del 6,8%) y obtuvo un resultado neto de 22,9 millones (-39%).

El primer escalón del podio parece efímero. Neinor Homes anunció a principios de año la absorción de Quabit, dando lugar a la mayor promotora inmobiliaria de España. Martínez no lo ve como una carrera. “El objetivo de Aedas no es ser el más grande, sino ser la compañía más eficiente y la que pueda producir una mayor rentabilidad para sus accionistas”, responde. Pero en el sector hay runrún de nuevas operaciones y el consejero delegado, como ya dijo a sus inversores el pasado febrero, no descarta nada: “Nuestra obligación es la de explorar todas las oportunidades de inversión, sean de compra de suelos o de compañías, que hay en el mercado”, insiste.

No es ese el único movimiento del sector residencial, que ha visto en el alquiler un nuevo negocio. Aedas entregó en abril su primer build to rent (construir para alquilar, como se denomina a las promociones pensadas no para la venta, sino para explotar en arrendamiento) y tiene en marcha nueve operaciones que suman 1.100 casas. “Tenemos otros 10 proyectos en fase de estudio con la intención de ponerlos en el mercado, tan pronto como sea posible, en distintas ciudades”, avanza Martínez. Lo que sí excluye es dar el paso que han dado otras firmas y quedarse algunos de esos pisos. “Aedas es una promotora residencial pura”, justifica. “La explotación de vivienda requiere de una estructura de capital distinta y tiene unas rentabilidades diferentes”. ¿Y es igual de rentable vender pisos a particulares que a empresas que luego los alquilarán? “Para Aedas es muy rentable hacer promociones para la venta y promociones en alquiler”, zanja.

Un 25% de viviendas industrializadas

El alquiler entronca con el que para Martínez es el mayor desafío del sector: el acceso de los jóvenes a la vivienda. “Me consta que se está trabajando en la línea de intentar facilitar un soporte financiero a estas familias para que puedan adquirir su primera vivienda; sin ninguna duda, apoyamos a la patronal en todo este tipo de iniciativas”, dice respecto a otro anglicismo, el help to buy, con el que el sector pide emular el programa británico para avalar públicamente las hipotecas. Eso y el ahorro que ha dejado la crisis en muchos hogares hacen al consejero delegado mostrarse optimista: “Nuestras previsiones son que la demanda siga creciendo, tanto en el segmento de reposición como en el resto de segmentos y en la vivienda en alquiler”, asegura.

Aedas también está abierta a participar en fórmulas de vivienda asequible, como el Plan Vive lanzado por la Comunidad de Madrid, al que han presentado una oferta. Pero Martínez deja claro que vivienda asequible no es lo mismo que vivienda social. “Hay un segmento de población al que nosotros, por el coste de capital que tenemos, no podemos acceder y, por tanto, apoyamos que las Administraciones desarrollen vivienda social para atender esas necesidades”, afirma. “Estoy encantado de que parte de mis impuestos vayan a facilitar viviendas a todas esas familias”.

Junto con el acceso de los jóvenes a la vivienda, el consejero delegado de Aedas cree que el otro gran problema del sector es “la falta de capacidad instalada en la industria de la construcción”. La promotora ha entregado ya cuatro promociones de viviendas unifamiliares construidas en fábrica y llevadas por partes al lugar de la obra para su ensamblaje. Para 2023 se ha propuesto que un 25% de sus casas “estén total o parcialmente industrializadas”, recuerda el directivo. “Es un reto ambicioso, pero es el camino a seguir, no solo para cumplir nuestros objetivos ambientales, sino también para asegurar nuestros objetivos operativos y financieros”, asegura.