Presentar un perfil que no siembre dudas sobre la posibilidad de devolver la deuda, comparar las mejores ofertas y estudiar con lupa los productos vinculados al préstamo. Estas son las claves para sentar las bases de una buena negociación con el banco a la hora de pedir una hipoteca y asegurarse el mejor precio, según los expertos. Si las estadísticas oficiales indican que el gasto por financiar la compra de una vivienda se encuentra en niveles históricamente muy bajos, utilizar estas bazas hará que se puedan obtener tipos de interés en los préstamos hipotecarios aún más ventajosos.
El pasado noviembre, el tipo de interés medio de las hipotecas variables y fijas firmadas para adquirir una vivienda fue el 2,19% y el 2,77%, respectivamente, según los datos publicados este miércoles por el INE. Pero, “una cosa es la oferta del mercado y otra bien distinta es el mundo de posibilidades que hay detrás y al que se puede acceder comparando y negociando”, destaca el director general de iAhorro, Marcel Beyer. En el caso de este comparador bancario, el tipo fijo medio nominal que logró conseguir para sus clientes en noviembre fue el 1,03%, lo que equivale a 1,74 puntos porcentuales menos. Algo más pequeña y, sin embargo, relevante, fue la diferencia de 1,4 puntos porcentuales con el tipo medio nominal de las hipotecas variables firmadas a través de iAhorro (0,79%), según datos proporcionados por la empresa, que recibe alrededor de 2.000 consultas cada mes.
Lo primero, el perfil
Pero, ¿cómo puede el usuario llegar a ahorrar tanto en su hipoteca? “En primer lugar, hay que tener claro el perfil financiero que tenemos”, señalan desde el comparador. En este sentido, Lola Alcover, secretaria del Consejo General de los agentes de la propiedad inmobiliaria (Coapi), recuerda que, tras el estallido de la burbuja inmobiliaria hace más de una década, los bancos ya no prestan dinero con la facilidad de antaño. Ahora “las entidades prefieren, y premian, a aquellos clientes que disponen de un mayor ahorro inicial para atender a una mayor porción del precio de compra”, apunta.
Asimismo, seleccionan el prestatario basándose en los ingresos esperados y con los que se supone pagará las cuotas mensuales de la hipoteca en los lustros que siguen la firma, “poniendo el acento en la seguridad de su empleo, en su vinculación geográfica, por origen, familia o trabajo, lo que ofrece garantía de continuidad en el tiempo frente a la movilidad”, desgrana Alcover. Las entidades estudiarán también “la estabilidad personal del que solicita el préstamo, al calcular las posibles variaciones futuras de sus cargas familiares”, añade.
Todo ello tiene unas claras consecuencias prácticas. Entre otros perfiles, los funcionarios serán especialmente privilegiados, sobre todo “aquellos que no tengan endeudamiento previo y demuestren cierto arraigo al lugar en el que adquieren el inmueble”, en palabras de esta experta. Se verán con buenos ojos también los matrimonios afianzados, “en los que ambos cónyuges tengan un trabajo estable, con contrato indefinido y antigüedad, y buenos ingresos”. O una persona soltera, pero con una buena profesión, “sin cargas familiares y con un sólido nivel de ahorro”, resalta Alcover.
Comparar para presionar
Una vez analizada su situación, el usuario debería estudiar las opciones que existen y cuál le puede resultar más interesante según su perfil. “Si tenemos unos ingresos modestos y queremos una hipoteca a 25 o 30 años, es posible que una hipoteca fija sea la alternativa más adecuada para no tener que enfrentarse a largo plazo a las fluctuaciones del euríbor”, es decir, el índice al que se referencia casi todas las hipotecas variables, subrayan desde iAhorro. Una opción que, por el contrario, le resultará interesante a una persona con altos ingresos que busca amortizar su préstamo hipotecario en un periodo de tiempo corto, puesto que, de esta forma, aprovecharía los niveles ínfimos en los que se encuentra el euríbor.
En cualquier caso, la comparación de las distintas ofertas es crucial. “Las opciones están ahí fuera, solo hay que salir a buscarlas”, insiste Beyer. Y para Alcover, “tener varias ofertas sobre la mesa no solo permite realizar una selección mucho más certera, sino que también es de gran utilidad para desenvolver las negociaciones con las entidades financieras, a la hora de presionar para que se igualen o mejoren algunos puntos en concreto como el tipo de interés, entre otros”. En su opinión, no solo este, sino también las comisiones y los gastos son parámetros “decisivos”. Por ello, será indispensable fijarse en la tasa anual equivalente (TAE) que, junto con el tipo nominal, engloba también los demás gastos que acaban encareciendo el préstamo.
¿Y los productos asociados?
Muchas veces, además, los bancos proponen a sus clientes algunas vinculaciones. La Ley de crédito inmobiliario, en vigor desde mediados de junio de 2019, prohíbe a las entidades imponer la contratación de estos servicios adicionales —por ejemplo, los seguros— con el mismo banco, con el fin de conceder la hipoteca. “Ahora los ofrecen como opción para bonificar los tipos de interés o el diferencial del préstamo, y los llaman productos combinados”, explica Alcover.
Al respecto, desde iAhorro advierten de que “obtener una cuota más barata a cambio de más vinculaciones no siempre será la mejor opción”, ya que es posible que, al final, el coste de la hipoteca que se refleja en la TAE sea mayor que si no hubiera bonificaciones. Ello sería especialmente perjudicial para el usuario, sobre todo teniendo en cuenta la actual coyuntura del mercado hipotecario, en el que un euríbor instalado desde hace años en terreno negativo empuja los precios de las hipotecas variables a la baja, pero ejerce una fuerte presión también sobre las fijas.
Tanto es así que las hipotecas a 20 años con un tipo de interés fijo en el 0% comercializadas por un banco danés ya han sentado un precedente en Europa. ¿Puede ocurrir lo mismo en España? “Aunque no hay nada que técnicamente lo impida, estaríamos ante una circunstancia poco común y que, probablemente, no se aplicase de forma generalizada sino solo a los clientes que ostentan los mejores perfiles”, auguran desde iAhorro. No obstante, sí creen que es posible aproximarse mucho al 0%. “En diciembre, firmamos nuestra primera hipoteca fija al 0,65% y, desde octubre, varias veces hemos encontrado tipos fijos del 0,70%”, aseguran.
