El precio de la vivienda retrocede a nivel europeo por primera vez desde 2015

El cambio de paso del mercado inmobiliario es una realidad en España, y también en Europa. Eurostat, la oficina estadística comunitaria, ha informado este martes del primer abaratamiento de la vivienda a nivel continental desde 2015. Según sus datos, el importe medio de las casas en el conjunto de los Veintisiete retrocedió un 1,5% en el cuarto trimestre del año pasado con respecto al trimestre anterior. Es un movimiento modesto, ni siquiera sirvió para que los precios cedieran interanualmente (comparada con el mismo periodo de 2021, la vivienda seguía siendo un 3,6% más cara), pero tal y como destaca el organismo se trata de “un descenso por primera vez desde que la tendencia ascendente comenzó en 2015″. Concretamente, la última bajada trimestral de precios se registró en el último cuarto de 2014; desde entonces, las casas se habían encarecido durante 31 trimestres consecutivos.

Es lo mismo que sucedió, aunque descontando un trimestre porque la tendencia ascendente comenzó entre abril y junio de 2015, en la eurozona. En esta, la caída trimestral de finales del año pasado todavía fue mayor, un 1,7%, y los precios seguían siendo un 3% más caros que un año antes. En el mayor abaratamiento de las casas en el conjunto de países de la moneda común pesa mucho, sin duda, el hecho de que Alemania presente uno de los mercados inmobiliarios que más está retrocediendo. Las casas allí bajaron un 5% en el último trimestre de 2022 con respecto al anterior, la mayor caída tras la de Dinamarca (-6,5%). Además, fue el segundo abaratamiento trimestral consecutivo, con lo que las casas allí sí son ya más baratas que un año atrás (-3%).

En el conjunto de la Unión Europea, 15 países mostraron retrocesos trimestrales a finales del año pasado y 10 aumentos. En Italia la vivienda permaneció invariable y Eurostat no ofrece datos para Grecia. España se encuentra en el grupo mayoritario, con un abaratamiento del 0,8% (y las casas un 5,5% más costosas que un año antes). Si se atiende a las bajadas interanuales, estas solo se dan en cuatro países: Alemania, Dinamarca, Suecia y Finlandia. En los cuatro, las caídas de precios empezaron ya el verano pasado y han sido señalados recurrentemente por organismos internacionales en los últimos años al alertar de posibles burbujas inmobiliarias.

A raíz de la pandemia, los precios inmobiliarios se dispararon en muchos países. El ahorro forzado por los confinamientos, la financiación ultrabarata (que desapareció el año pasado con el giro de las políticas monetarias de los bancos centrales) y la aparición de nuevas necesidades relacionadas con la vivienda se supone que estaban tras ese movimiento. Un artículo de la Reserva Federal estadounidense, publicado el pasado febrero, hablaba de un “bum pandémico de la vivienda extendiéndose por EE UU a otras economías, principalmente avanzadas”.

Enrique Martínez García, economista sénior de la Fed de Dallas y coautor de ese estudio, explica que “los países más afectados por el sobrecalentamiento de sus mercados inmobiliarios han sido los países anglosajones y los países del norte de Europa, principalmente Alemania y países colindantes”. Por el peso de sus economías, el estudio se centraba en EE UU y Alemania. El experto resume que “la evolución de precios en ambos se ha desviado muy significativamente de los fundamentos del mercado, sugiriendo que una importante corrección de precios sería necesaria para realinearlos con los fundamentos”.

Los datos de Eurostat constatan que esa “corrección” ya habría empezado en Europa, de la misma manera que se han visto movimientos similares en EE UU y otros países. La duda es hasta cuándo persistirá la bajada de precios y cómo de amplia será esta. La Fed estimaba que para volver a la situación previa a la pandemia, el mercado inmobiliario estadounidense necesitaría seguir bajando hasta 2025. Martínez cree que “el caso alemán, aunque la corrección que parece necesitar es menos severa que la de EEUU, se complica por su exposición a la crisis energética”. Y cualquier predicción puede verse alterada, además, por la medida en la que los bancos centrales empiecen a ralentizar, o frenen definitivamente, la subida de tipos de interés.

Alquileres más altos

El giro de la situación del mercado inmobiliario no se aprecia de momento —no está claro que vaya a hacerlo—, en los alquileres. Eurostat ha constatado que estos siguieron encareciéndose a nivel europeo, con una subida trimestral del 0,6%, y del 2,5% en la comparación interanual, en la recta final del año pasado. “Las rentas continuaron con su tendencia al alza”, destaca el instituto estadístico, que señala que los alquileres “se incrementaron continuamente en este periodo [desde mediados de 2011] hasta el cuarto trimestre de 2022″, mientras que “los precios de las casas fluctuaron considerablemente”.

La estadística europea bebe de los datos de variación de alquileres del IPC, lo que arroja resultados que se consideran poco significativos en el caso de España. Pero sí parece que la tendencia de subida es consistente en toda Europa y se relaciona con los problemas para acceder a la vivienda en propiedad (mucha gente alquila porque no puede comprar). Esto hace que no esté claro que las nuevas dificultades del inmobiliario, pese a la bajada de precios de compra, vaya a redundar en una menor presión del mercado de arrendamiento. En general, las tendencias del precio de alquiler muestran una mayor correlación con la marcha de la economía y del empleo. Si estos se resintieran, como sucedió en la pandemia, los expertos creen que entonces sí podrían aflojar las rentas. Pero no parece ser el caso de momento: este martes, el portal Idealista, ha señalado que los precios de oferta de los alquileres crecieron un 2,4% en España en el primer trimestre del año, situando la tasa interanual de crecimiento cerca del 8%. Los importes aumentaron en 45 de las 50 provincias y en 36 capitales.

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