Todo empieza en el suelo y está que arde

Tiene que arder mucho el suelo en España antes de que los jóvenes e inmigrantes encuentren un hogar. Escribió muchas veces el economista Emilio Ontiveros (1948-2022) que “la desigualdad jamás es rentable”, idea que sobrevoló el evento Inmobiliario 360º, organizado por EL PAÍS con el patrocinio de Aedas Homes, Alquiler Seguro, Arkitech, Bilba, Crea Madrid Nuevo Norte, Otis, Banco Santander y el Gobierno del País Vasco.

El Banco de España asegura que se necesitan 600.000 viviendas hasta 2025 si queremos suplir el déficit de inmuebles en el país. Una tierra que alberga cuatro millones de casas vacías. “No hablamos de inmuebles sino de vidas”, admite Enrique Martín, director asociado de Analistas Financieros Internacionales (AFI). Falta un mapa real del suelo disponible. Falta eliminar la demora de 14 años entre que se pide un permiso de obra y se entrega la llave al propietario. Falta ser un país más eficiente. “Hay 90 normas distintas que afectan al planeamiento urbanístico”, se queja Beatriz Toribio, experta en este sector. Y añade: “Desarrollar no es especular. Hay muchos municipios que carecen de planes generales o son del siglo pasado”. Quema la tierra. Lo único que parece haber es dinero. Una promoción media cuesta cerca de 60 millones de euros. Las entidades encantadas de prestar, pero sin correr riesgo, claro. Perviven los números. Entre el 30% y el 40% del coste de una vivienda procede del suelo. O no existe. O tarda dos décadas en crearse. El sector se queja. “Reclamamos una revolución de la vivienda”, advierte Toribio. Y claro, la responsabilidad arde hasta llegar al Estado. Pero antes está la demografía: la de España creció un 3,2% el año pasado gracias a la bajada de los tipos de interés, la creación de empleo, la fortaleza de la demanda exterior y, por si alguien lo olvida, a los flujos de trabajadores extranjeros. Se dio la tormenta perfecta. ¿Durará lo que dura un corto invierno? Porque conviven dos Españas. Una vaciada y otra abarrotada.

En ese suelo caliente, las reivindicaciones son viejos amigos. Tramitaciones más cortas, menos impuestos y la colaboración público-privada. Algo que algunos asocian con privatizar las ganancias y socializar las pérdidas. El rescate bancario permanece en la fragilidad de la memoria colectiva. “Las personas viven donde pueden. Básicamente el 80% de la población se acumula en seis provincias (Madrid, Barcelona, Málaga, Zaragoza, Bilbao y Valencia)”, describe Enrique Martín. Pero hay situaciones que resultan, a su juicio, insostenibles. Una, que la demanda de un particular pueda parar o dar al traste con una operación urbanística. No hay suelo debido al proceso de tramitación. Esa es una queja extendida. Si desde que se empieza a tramitar una promoción hasta que se entregan las llaves pasan, de media, 14 años es que algo falla. Este tiempo genera un problema en cadena. Bajo condiciones de inseguridad jurídica, la inversión, sobre todo extranjera, busca otras operaciones. Especialmente los fondos de inversión, cuya imagen no es la mejor.

Disipar la concentración

Regresemos a un suelo que dejamos ardiendo. El Sistema de Información (SIU) del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana destaca que el 95,31% del suelo está clasificado como no urbanizable. El margen es estrecho. Un 2,39% corresponde a suelo urbano. ¿Poco? Este viaje a través de los datos revela que España dispone de 5.245,5 millones de metros cuadrados en situación de desarrollo urbanístico; el 1,34% de la superficie de los seis grandes municipios antes citados. El problema es de primero de ESO. Todos quieren construir en los mismos lugares o en zonas adyacentes. La industria, al igual que la financiera, cree que la regulación lastra demasiado. Si te equivocas en algún apartado de un trámite de cualquier planeamiento tienes que volver a empezar de cero. Años perdidos. “Hace fata un urbanismo de emergencia”, subraya Ignacio Peinado, vicepresidente de APCEspaña, la Asociación de Promotores Constructores de España. Comparte con Beatriz Toribio el sentido de urgencia. La geografía es clara. El suelo urbano consolidado —que cuenta con todas las infraestructuras y servicios— está liderado por Cataluña (1.334 km2), Andalucía (1.212 km2), Galicia (1.010 km2), Castilla y León (920 km2) y la Comunidad de Madrid (745 km2).

Sea como fuere, el mercado de la vivienda está en modo expansivo y la tendencia continuará este año. Con un suelo más caro o más barato; da igual. Otras cifras: en 2024, el conjunto de transacciones —acorde con CaixaBank Research— creció el 10%, hasta las 642.000 viviendas. El tercer mejor registro de la serie histórica (el máximo fue en 2007, en pleno boom inmobiliario). Y estarán asentadas sobre el suelo. En la caja no hay ningún problema. El precio de la vivienda repuntó el año pasado según todos los indicadores, especialmente el de obra nueva.

Desde luego, el sector tiene dificultades profundas. Nadie se imaginaba hace dos años esta enorme presión sobre la demanda. La política se ha centrado en la vivienda pública. En Madrid, la mitad del suelo ha ido a hogares protegidos. Estos son los datos. Y como la demografía es el destino resulta útil pararse en ella. “Se mueve de forma rápida y a la vez lenta. España, nadie lo duda, es un país envejecido. ¿Quién esperaba este crecimiento demográfico?”, pregunta el economista de AFI, refiriéndose a los inmigrantes. En los últimos 12 meses se han generado 515.000 puestos de trabajo. Esto afecta, claro, al suelo. El fuerte aumento del precio de la vivienda ha provocado el desplazamiento hacia zonas periféricas más accesibles, un comportamiento conocido en el sector como mancha de aceite que suele acompañar a un ciclo expansivo.

Gastronomía inmobiliaria aparte, “somos el país de Europa con más vivienda infrautilizada”, asegura Martín. Y se producen situaciones tan singulares como que el pago del alquiler sea superior al de una hipoteca”. Si el mercado fuera un mecano, diríase que muchas de sus piezas están fuera de lugar. Todo esto, defiende el sector, genera una situación de parálisis. “No estamos pidiendo desregular sino cambiar la normativa y eso solo lo puede hacer el Gobierno”, apunta Ignacio Peinado. Y cuando la tierra arde, el sector hace un llamamiento a incrementar la relación público-privado. La vivienda, su escasez, es un problema de estado.

En este viaje, el calor es una seña de identidad de Madrid. En agosto arde su asfalto ,pero en los últimos años se ha convertido en un destino idóneo para vivir. En las pasadas dos décadas han llegado 1.235.646 habitantes. Cerca de un 24% más. Y si acierta el Instituto Nacional de Estadística (INE), en el periodo 2024-2039 crecerá un 15%, superando los ocho millones de personas. La región madrileña necesita, para casar oferta y demanda, 187.000 viviendas. Pero solo se construyen 18.000 al año. Hay una generación joven perdida. Será casi imposible que acceda a la adquisición de un hogar propio incluso contando con el aval de su familia. Quizá se necesita agitar las calles o simplemente leer la Constitución. El portal es el número 47. “Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación. La comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos”.

Nuevas áreas de desarrollo

Hasta la Carta Magna reconoce la importancia del suelo. El SIU aporta datos muy relevantes acerca de las posibilidades de edificar en las denominadas áreas de desarrollo. El suelo urbano no consolidado —zonas que carecen de infraestructuras y servicios necesarios— y el suelo urbanizable delimitado —cuando está relativamente próximo a poder construirse— es de 5.245 km2 en el conjunto de España. Números elevados pero que reflejan un espejismo. Hay terreno para construir hasta 9,5 millones de viviendas, sin embargo faltan 6,9 millones en estas áreas. Volvemos al punto de partida.

El gran problema es que afecta a la inequidad. Al corazón mismo de la existencia y de un sistema de igualdad de oportunidades. Algunas comunidades —como Euskadi y Cataluña— han puesto sus esperanzas en el alquiler como medida de solución. Lo cierto es que no existen datos actuales detallados de la estructura de la propiedad de la vivienda alquilada. Las últimas encuestas del CIS (Centro de Investigaciones Sociológicas) revelan que solo el 9,3% de los inquilinos declaraban que el propietario de la vivienda era una empresa especializada en alquilar inmuebles. Lo habitual es que sea una persona física, que son los grandes tenedores del parque de hogares. Este elevado peso —explica el reciente trabajo de la Fundación Afi Emilio Ontiveros, Demografía, vivienda y brechas de riqueza— de pequeños propietarios se acompaña de uno muy reducido de grandes operadores institucionales del mercado de alquiler, y de un papel residual de la Administración Pública en la provisión de vivienda, muy vinculado además a que no cuenta con un parque de casas públicas mínimamente relevante.

Tiene que arder mucho la tierra en España. Más datos: a cierre del año pasado, el precio del metro cuadrado de suelo urbano subió a 175,5 euros, lo que supone un avance del 4,3% respecto al trimestre previo. Así lo cuenta el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana. Con esta subida, el precio alcanza su mayor valor desde el último trimestre de 2012. Entonces se detuvo en 187,4 euros metro cuadrado. Los precios más altos —entre octubre y diciembre— son fáciles de imaginar: Baleares (386,6 euros), Madrid (335,5 euros) y País Vasco (298,6 euros). Pero lo que se olvida entre reclamaciones, críticas, impuestos o números de toda condición es que ese calor abrasador hace imposible que miles de personas formen un hogar. Todo el mundo necesita un techo. Todo el mundo necesita sentirse seguro. Hay que levantar los pilares de la igualdad.

Impulso con límites al crédito promotor

Era quizá el ponente más esperado de la mañana. Se prodiga poco. Javier Piñeiro, responsable del negocio promotor de Banco Santander, es el hombre de los dineros. Quien aprueba o rechaza las operaciones. Es un veterano del sector. Lo conoce bien. Pide calma. “Tranquilidad, hoy por hoy dar un crédito promotor no es ningún problema”, asegura. El balance está fuerte —el año pasado, la institución ganó 12.574 millones de euros— y saneado. Traza sus cálculos. Para vivienda residencial serían necesarios unos 15.000 millones de euros. Habla por sí solo. Si incluye a los cuatro grandes, el colchón se multiplica exponencialmente. La demanda es muy fuerte pero el riesgo resulta muy bajo. ¿Quién no quiere comandar un barco así? Es cierto que existen limitaciones —resaca de los días de vino y rosas inmobiliarios de hace no tanto tiempo— pero hay caja. Han cerrado un acuerdo con el ICO (Instituto de Crédito Oficial) a través de una línea de crédito de 4.000 millones. “Mientras haya capacidad de pagar las deudas se seguirá aportando dinero”, sostiene. Eso sí, si el particular no puede dar al menos el 20% del capital de entrada no conseguirá financiación para su casa. Tampoco las viviendas preindustrializadas. En este caso, el Santander prefiere financiar a las compañías fabricantes. Aunque reconoce que suelen ser empresas de tamaño pequeño, lo que limita el acceso al crédito. Pero tienen la ventaja de la sostenibilidad al fabricarse bajo techo. La huella de carbono se reduce, los trabajadores no tienen que soportar situaciones climáticas complejas y la sostenibilidad viene de fábrica. “Todos los proyectos que financiamos respetan esa última característica. Pero es algo en lo que ni siquiera tenemos que insistir. Porque el 90% de las casas se adaptan a la normativa europea”, zanja Piñeiro.

Inmuebles modulares, una vía que va más rápido

Óscar Granados

Industrializar la vivienda es una de las soluciones para poder satisfacer de forma rápida la demanda creciente de inmuebles. La fabricación en serie de módulos y componentes permite acotar los tiempos de edificación, minimizar los residuos en la obra y atenuar el trámite burocrático al que hacen frente las promotoras. “La mayor ventaja son los tiempos de ejecución”, afirmó David Sánchez, consejero delegado de Arkitech. 
La tramitación de la licencia urbanística, en un proyecto tradicional, puede tardar entre 12 y 14 meses. Mientras que en la industrializada avanza en paralelo a la gestión burocrática, explicó Sánchez. El mayor problema, sin embargo, es que crear una empresa que hace casas de forma modular también requiere de unos meses de espera para obtener los permisos necesarios. Además, la financiación para estos proyectos no es suficiente, sobre todo por el lado del usuario. “No hay herramientas financieras que faciliten el acceso a la vivienda para el comprador nacional”, destacó. El modelo hipotecario actual no concede préstamos hasta que el inmueble está completamente terminado. “Ahora mismo, el mercado nacional está cerrado prácticamente para este segmento. La industrialización es viable, pero faltan las inversiones”.
La lentitud del proceso es un gran obstáculo. No solo ya en la edificación, sino desde que se planifica. “De media, pueden pasar 14 años desde que se identifica un terreno hasta que se entrega una vivienda”, lamentó Juan Francisco Rodríguez, consejero delegado de Bilba, quien explicó que el futuro del sector pasa por un acelerón de los procesos ante una mano de obra que cada vez se ve más menguada. El sector de la construcción nacional enfrenta una creciente pérdida de técnicos y profesionales en los oficios tradicionales como la albañilería, por ejemplo. 

Preparación de profesionales
“Se nos va a jubilar un montón de gente en los próximos 12 años”, aseguró el directivo de Bilba. “Hemos perdido una generación tras la crisis de 2008, y entre el 30 y 35% se va a retirar”. El foco, dice este experto, debería centrarse en crear a los profesionales que requiere el futuro. “Nos hemos olvidado de esos chicos y chicas que estudian ingeniería, arquitectura o aparejadores, los necesitamos para gestión del sector”, reclamó Rodríguez. 
El déficit de vivienda va más allá de construir nuevos edificios, comentó Ramón Sendra, director de Ventas para Iberia, África y Oriente Medio de OTIS. Una parte de ese déficit puede llenarse, a su juicio, con la reforma y rehabilitación de inmuebles ya existentes. “Tenemos un parque de viviendas con una media de edad de 40 y 45 años. El 80% de las viviendas se construyeron antes de 2000, con normativas y necesidades de otra época”, dijo el directivo de una de las principales firmas fabricantes de sistemas de ascensores y escaleras mecánicas. 
Mejorar la accesibilidad también contribuiría a tener casas más habitables. El 48% de los hogares están edificados sin ascensor, resaltó Sendra, quien reconoció como buena señal que el Gobierno haya impulsado un anteproyecto de ley para reforzar el derecho a la accesibilidad, con medidas como una subvención de hasta el 70% de las obras y la obligación de las comunidades de propietarios de adaptar las instalaciones cuando haya residentes con movilidad reducida.